Прозрачное распределение земель под застройку на аукционах пока остается лишь желанием высшего эшелона власти. Невзирая на активность законодателей и надзирающих госструктур. Реального механизма, позволяющего девелоперу получать земли на торгах, пока не сформировано.
Аукцион по доброй воле. Процесс распределения площадок под застройку все последние годы вызывал массу нареканий как со стороны девелоперов и строителей, так и со стороны государственных структур. Механизм распределения никогда не был прозрачным не только для широкой общественности, однако очень часто и для самих участников рынка. В большинстве случаев участки под строительство приобретались либо на вторичном рынке (и тут власти диктовали, что на этом месте можно построить), или - если речь шла о муниципальных землях - просто предоставлялись девелоперам под застройку.
Схема была проста: компания обращалась к городским властям с предложением построить на конкретной территории жилье или коммерческую недвижимость, и - если это согласовывалось с планами чиновников по развитию данной площадки - власть предоставляла участок. Затем определялась плата, которую инвестор должен отдать городу за право строить на его земле. Это мог быть определенный процент новых площадей, передача возведенной инженерной и социальной инфраструктуры, переселение с этой территории арендаторов и собственников и т.д. Желающих строить было много, участков мало, и понять, почему один строитель получил площадку, а другой - нет, становилось все сложнее.
Стоимость квадратного метра тоже росла, становясь все более животрепещущей темой для населения. Оказалось, что ее удобно эксплуатировать в политических целях, обвиняя власть предержащих в излишней благосклонности к тем или иным бизнесменам и, конечно же, в коррумпированности, и распределение земель стало разменной монетой в играх политиков. Бизнесмены поднимали цены на квартиры и огрызались, обвиняя во всем чиновников, практикующих непрозрачный механизм распределения площадок и увеличение их стоимости на вторичном рынке.
Пытаясь лишить противников козырей, городские власти, особенно лендлорды самых дорогих земель Москвы и Питера, пытались перейти на распределение участков сперва на конкурсной основе, а потом и на аукционах (читай статьи «Москва с молотка» и «Не делать фетиш из торгов»). Но это был акт доброй воли - решение самих городских властей стать «прозрачными». Возможно, за этим скрывалось желание более продуктивно взаимодействовать с международными финансовыми организациями. Но распределять землю на торгах мэров никто в этот момент обязать не мог, и полностью ни один из субъектов перейти на открытые торги так и не решился.
Закон с отсрочкой.
Только в 2004 году государство решило взять ситуацию под контроль, чему весьма способствовало обещание президента Путина обеспечить россиян доступным жильем. Фактор непрозрачности распределения земли законодатели учли и в законе о Градостроительном кодексе (ФЗ №191 «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 года) прописали, что участки под жилищную застройку должны распределяться на аукционах. Впрочем, и региональным властям, которые закон обязал подготовить местные подзаконные акты, поясняющие, каким образом проводить торги и как готовить под них площадки, и бизнесменам, судорожно пытающимся запастись землицей впрок и «по старой дружбе», была дана разумная отсрочка. В действие статья об аукционах была введена лишь 1 октября 2006 года.
Однако зима, как всегда в России, наступила внезапно. Разработать реальный механизм распределения земли за 9 месяцев отсрочки в большинстве регионов не успели, и участки продолжали реализовывать по старым схемам. И тут государство попыталось «построить» и региональную власть, и бизнес.
ФАС их!
За дело взялись рьяно: по поручению генерального прокурора РФ прокуроры всех субъектов Федерации провели проверки исполнения законодательства, регламентирующего предоставление земельных участков для жилищного строительства. Инспекция проводилась по итогам IV квартала 2005 года, а ее результаты были озвучены в марте. Понять, законно ли выделяются площадки, строятся ли на них дома или они приобретались компаниями для спекулятивных целей, попытались совместно с прокуратурой специалисты ФАС РФ, Роснедвижимости, Росимущества, МПР России и других уполномоченных федеральных органов исполнительной власти.
«Анализ поступивших докладных записок свидетельствует о том, что положение дел в данной области является неудовлетворительным и нуждается в принятии неотложных мер по приведению правоотношений, связанных с предоставлением и использованием земельных участков для жилищного строительства, в правовое русло», - рассказывается в докладе Генпрокуратуры по результатам проверки.
«91,7% земельных участков под жилищное строительство в России предоставляются без проведения аукционов», - заявлял весной на специально созванной пресс-конференции начальник Управления Федеральной антимонопольной службы по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Михаил Евраев. По его мнению, на аукционах выделяется только 8,3% земель. В саботаже честного распределения земли Евраев обвинял чиновников. «Дело не в предпринимателях, а в местных органах власти, которые не соблюдают нормы Земельного кодекса. Ведь земельные участки предоставляют именно местные органы власти, а малый и средний бизнес вынужден работать в создаваемых ими условиях», - пояснил он.
То есть весной всем стало понятно, что закон не работает, а чиновники как раздавали участки «из-под полы», так и продолжали раздавать. Только за IV квартал 2005 года без суда и следствия, пардон, без торгов ушло 1016 площадок. Дело складывалось почти политическое, запахло саботажем программы «Доступное жилье» и санкциями по отношению к чиновникам высшего эшелона власти, отвечающим за его реализацию. Прослеживалась взаимосвязь: пока участки не будут продавать на торгах честно, и открыто, стоимость квадратного метра не уменьшится. Поэтому, согласно прокурорскому отчету, последовали серьезные карательные санкции. А ФАС пригрозила расторгнуть примерно 1000 инвестиционных контрактов.
Буря в стакане воды. Тут муниципальные и областные власти взялись за ум, сославшись на форс-мажор, урегулировали проблемы с девелоперами, которым уже пообещали землю, а сами в срочном порядке стали проводить торги. Во всяком случае, ситуация выглядела именно так. И к концу года выяснилось, что все не так уж плохо. Были опубликованы новые данные ФАС, теперь уже без всякой связи с прокуратурой, согласно которым всего за год, с октября 2005 по октябрь 2006, на аукционах было продано 846 площадок под застройку (без участков, предусмотренных под индивидуальное жилищное строительство), а без торгов - 460. Единственное, что осталось непонятным, - почему весной общественность уверяли, что в IV квартале 2005 года без торгов выделялось 1145 участков, а в ноябре выяснилось, что их было всего лишь 172.
В ФАС этот статистический казус объяснили тем, что первоначально не учитывались участки, которые выделялись застройщикам по своевременному предварительному согласованию. «Согласно статье 30 Земельного кодекса, муниципальные и государственные земли под жилищную застройку до 1 октября 2005 года можно было предоставлять без аукциона в аренду на период строительства, предварительно согласовав с властями размещение объектов», - объяснила ББ начальник отдела недвижимости и застройки Управления Федеральной антимонопольной службы по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Галина Трусова.
То есть схема, когда застройщик обращается в органы самоуправления и просит предоставить участок для строительства определенного объекта недвижимости, а власть дает ему на выбор несколько площадок, была совершенно законной. Но так как после выбора участка застройщику дается три года на разработку исходно-разрешительной документации, то моментом предоставления участка является выход постановления исполнительных властей и оформление его в аренду, а соответственно, еще два года будут разрабатываться площадки, о выделении которых договоренность с властями была достигнута до 1 октября 2005. По данным ФАС, по этой процедуре за последний год застройщикам был предоставлен 2151 участок.
Впрочем, грамотный застройщик может обойтись и без первоначального согласования - есть еще одна схема вполне легального получения участка, которая пользуется популярностью почти во всех регионах. Как написано в одном из пунктов статьи 30 обновленного ЗК, если в исполнительный орган обращается не организация, а физ. лицо с целью взять в аренду земельный участок под индивидуальное строительство, то этот самый орган вправе принять решение о проведении аукциона или опубликовать в СМИ сообщение о приеме заявлений от других претендентов на участок. Если по окончании месяца со дня опубликования сообщения таковых не окажется, земельный участок предоставляется данному гражданину. Получив, таким образом, несколько расположенных рядом участков, группа индивидуальных строителей объединяется для возведения более серьезного объекта. Хотя, этой схемой пользуются небольшие компании, не претендующие на застройку кварталами и микрорайонами.
Получается, что громкие заявления прокуратур - лишь грамотный PR-ход, демонстрирующий возможность, а не желание наказать виновных в нарушении законодательства. Или симуляция бурной деятельности по выполнению национальной программы «Доступное жилье». «Во всяком случае, проверки, проведенные ФАС, - не карательная, а предупредительная мера, позволяющая соблюсти конкурентные начала при распределении земель под застройку», - считает Трусова.
Реальность. Впрочем, на самом деле громкие весенние заявления прокуратуры и ФАС о непрозрачных механизмах распределения площадок под застройку, о коррупции, царящей в недрах власти, не так уж далеки от истины. Ни для кого не секрет, что получить участок под застройку «по заявке» может только известная на рынке компания, в финансовой состоятельности и в способности которой реализовать заявленный проект исполнительная власть не сомневается. Действительно, войти на этот рынок новому игроку, не обладающему достаточными связями и финансовыми ресурсами, не реально. Однако и переход на аукционную систему необходим, ведь как бы не ругались и не договаривались между собой до торгов претенденты на площадки, все равно открытая система распределения земли даст возможность официально прийти на этот рынок новым компаниям. А реальный надзор за реализацией инвестконтрактов не позволит победителю ничего не делать на выигранной площадке. В ожидании, когда цены на землю поднимутся, и он сможет получить свой маленький бонус, ничего не делая. Пусть новые игроки получат свой шанс.
Но вместо того, чтобы способствовать развитию земельного рынка, закон произвел прямо противоположное действие. По мнению девелоперов, переход на аукционную систему распределения земли на самом деле серьезно затормозил строительство: реальных механизмов, позволяющих регулярно выставлять участки на торги, так и не было создано. Более того, возникли большие проблемы с реализацией проектов по реконструкции ветхого жилого фонда. В законе №191 нормы по введению аукционов на эти территории четко описаны не были, и такой земельный участок мог попасть на аукцион только после его освобождения - переселения граждан, подвода коммуникаций и т.д. Девелопер, подготовивший участок для строительства, мог и не получить его в пользование.
Эту забывчивость законодатели пытаются компенсировать внесением поправок в Градостроительный кодекс. На момент верстки номера документ прошел уже третье чтение в Государственной Думе. Теперь местная администрация будет проводить специальный аукцион на право заключить договор о развитии застроенной территории. Выигравший его девелопер получает земельный участок после выполнения им обязательств по переселению граждан и сносу зданий. После того, как поправки в Градостроительный кодекс подпишет Президент России, субъектам Федерации будет предоставлена девятимесячная отсрочка для отработки нового механизма аукциона. Аналогичная отсрочка действовала при предоставлении земли под жилищное строительство. Главное, чтобы внедрение этого механизма произошло не на словах, а на деле.
