Эксперты прогнозируют, что уже осенью рынок активизируется, но в их прогнозах нет и намека на обвальное снижение стоимости квартир.

Ценовая ситуация

«В течение 2008 года цены на недвижимость стабилизировались, и, учитывая ряд факторов - отложенный спрос, наличие свободных участков для строительства, производственные мощности компаний-застройщиков - обвального снижения цен на рынке недвижимости не предвидится», - считает заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании ТММ Алексей Говорун.  

Отметим, что по данным аналитического отдела строительно-инвестиционной компании «Киев Жилье-Инвест», за 6 месяцев 2008 года стоимость жилья на первичном рынке Киева в гривневом эквиваленте увеличилась на 10,7% (эконом-класс), 8,5% (бизнес-класс), 2,9 % (премиум-класс). При этом в июне стоимость жилья на первичном рынке Киева оставалась стабильной. «По итогам прошлого месяца, средняя стоимость жилья бизнес-класса снизилась на 0,2%, а средняя стоимость жилья премиум-класса уменьшилась на 0,1%» - отмечают аналитики компании. При этом снижение стоимости жилья этих категорий, по мнению специалистов компании, объясняется,  прежде всего, колебанием курса иностранных валют: «На сегодняшний день  привязка стоимости жилья к иностранным валютам наблюдается в 28 из 87 объектов класса бизнес- и премиум». При этом у компаний, которые перевели свои цены в гривны, наблюдается завышенный обменный курс доллара.

Учитывая макроэкономическую ситуацию в Украине, застройщики и девелоперы корректируют свои цены в сторону увеличения, пытаясь, таким образом, учесть все существующие  риски. «Мы зафиксировали стоимость нашего жилья в гривне, сами цены немного увеличились, но в них заложены все возможные риски: подорожание стройматериалов, строительных работ и колебание курса валют», - подчеркивает руководитель отдела маркетинга и PR строительно-инвестиционной компании «Киев Жилье-Инвест» Владимир Германов.

По словам директора департамента финансов инвестиционно-девелоперской компании Ukrainian Development Partners Ирины Пашковской, в ценовую политику ее компании были внесены корректировки, и с января 2008 года реализация жилья осуществляется в национальной валюте. «На наших потенциальных покупателях ситуация с курсом доллара не отразилась, а также существенно не отразилась и ситуация с ипотечным кредитованием. Это объясняется тем, что около 80% жилья в сегменте бизнес-класса приобретается без привлечения кредитов, а большая часть населения предпочитает вкладывать свободные средства в недвижимость, нежели хранить свои сбережения на депозитах. Несмотря на колебания курса валют, недвижимость растет в цене, и только за  первый квартал 2008 года этот показатель составил 15%», - утверждает Ирина Пашковская.

Практика рынка

В то же время, наблюдается уменьшение объемов ипотечного кредитования, что ведет к снижению покупательской способности и, соответственно, уменьшению спроса на жилую недвижимость, в особенности, класса «эконом» и «бизнес». Напомним, что по данным Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА) на 01.04.2008 г., общий ипотечный портфель банков составил 65,2 млрд. грн. За I квартал текущего года этот показатель вырос на 13,9%, или 7,9 млрд. грн.  Отметим, что если в начале 2008 года эксперты УНИА прогнозировали прирост ипотечного кредитования в 60% от уровня 2007 года (прирост за 2007 год - 110%), то позднее оценки стали более скромными, и прирост оценивался на уровне 40% в абсолютном значении. Прирост, который наблюдался в  I-м квартале текущего года, является лишь «отголоском» успехов 2007 года, и банки вряд ли смогут повторить этот успех по результатам I-го полугодия.

На сегодняшний день лишь 1,4% трудоспособного населения Украины пользуются услугами ипотечного кредитования, и потенциал для развития рынка ипотеки в Украине значителен. Однако, начиная с апреля 2008 года, прирост ипотечного кредитования остановился. «В результате прекращения прироста ипотечного кредитования, по итогам апреля-июня этого года строительная отрасль недополучила финансовые ресурсы в размере 5 млрд. грн. Дальнейшая ситуация на рынке ипотечного кредитования во многом будет зависеть от дальнейшей политики НБУ, особенно в свете проекта постановления НБУ «О внесении изменений в Положение «О порядке формирования и использования резерва для возмещения убытков по кредитным операциям», - отмечает Алексей Говорун.

В целом, ситуация в строительной сфере настолько сложна, что Строительная палата Украины обратилась с открытым письмом к президенту, премьер-министру, спикеру и главе НБУ с просьбой поддержать строительную отрасль в период рецессии и принять меры для ее дальнейшего развития.

По словам Алексея Говоруна, из-за сложностей с привлечением финансирования в реализацию проектов недвижимости некоторые компании остановили или существенно замедлили строительные работы на площадках. «В дальнейшем с рынка могут уйти компании, в портфеле которых 1-2 проекта. Позиции крупных надежных застройщиков, имеющих достаточный опыт и репутацию на рынке, будут усиливаться. Такие компании обладают существенными преимуществами перед мелкими игроками в возможностях привлечения финансирования – как кредитных средств финансовых институтов, так и покупателей: доверие покупателей к крупным застройщикам стабильно, поэтому такие компании не ощутили на себе снижение спроса», - отмечает эксперт.

При этом Владимир Германов отмечает, что, начиная с мая, количество звонков заинтересованных людей существенно снизилось. «Безусловно, отчасти это связано с летним снижением деловой активности. Я думаю, что ни одна компания не будет лукавить и говорить, что только лето повлияло на снижение спроса на жилую недвижимость. Со снижением интереса, снизились и продажи квартир. При этом наша компания ожидает, что с наступлением осени ситуация улучшится», - отмечает эксперт.

При этом девелоперы как раз настаивают на факторе сезонности. «Снижения спроса на жилье как такого не прослеживается, существует некоторое снижение объемов продаж, что скорее обусловлено сезонностью, нежели общим снижением потребительского спроса. Повышение кредитных ставок и приостановка выдачи кредитов существенно отразились на объемах продаж, в первую очередь, в сегменте жилья эконом-класса и, в тоже время, не столь значительно отразились на объектах класса «бизнес». Тем не менее, этот период временный, и к осени ситуация на рынке недвижимости должна стабилизироваться, поскольку существующий разрыв между спросом и предложением по всем сегментам жилья достаточно велик», - подчеркивает Ирина Пашковская.

Прогноз на осень

По мнению Ирины Пашковской, осенью ситуация на рынке жилой недвижимости будет достаточно стабильна. «Возможны незначительные ценовые колебания, однако в условиях высокого платежеспособного спроса существенное снижение цен на жилье маловероятно. Нестабильная ситуация с долларом США значительно повлияет на объемы инвестирования в данный сектор, поскольку в сложившихся условиях большей гарантией сохранить свои валютные сбережения являются инвестиции в недвижимость, которая растет в цене. Бездейственное ожидание стабилизации курса приведет лишь к тому, что потери будут ещё больше», - утверждает эксперт.

Руководитель департамента PR  управляющей компании «ТИКО-Констракшен» Надежда Леонец прогнозирует, что при нынешнем сокращении объемов строительства падение цен маловероятно, поскольку предложение на украинском рынке недвижимости традиционно меньше, чем объем спроса. Кроме того, не способствует снижению цен и политика местных органов исполнительной власти, которые на днях приняли решение в одностороннем порядке повысить отчисления на развитие инфраструктуры, что автоматически увеличит цену жилья для конечных покупателей.

По мнению Владимира Германова, осенью нельзя исключать некоторого снижения цен, но это не коснется первичного рынка. Относительно «вторички», то коррекция цен в сторону снижения имеет большие шансы. «До конца текущего года наиболее реальный вариант развития ситуации в этом сегменте - стабилизация цен с умеренной их коррекцией в сторону снижения на отдельные категории жилья. В частности, 3-4-х комнатные смежно-раздельные квартиры в старом фонде, неликвидные «хрущевки» могут потерять в цене до 5-7%. Квартиры же до $125-130 тыс. вряд ли подешевеют, поскольку такое жилье пользуется у населения стабильно высоким спросом», - уверена Надежда Леонец.

Как рассказал директор одной из строительных компаний, за последнее время рентабельность застройщиков снизилась, и варьируется в пределах 50-200%, что крайне немало, по сравнению с другими отраслями экономики. С другой стороны, если остановиться сфера строительства (что и наблюдается без твердого банковского финансирования), то много смежных отраслей экономики ждет стагнация. В этом свете высокие цены на недвижимость при огромном потенциальном спросе являются скорее благом для экономики. Высокий спрос и рост затрат застройщиков – факторы, которые будут держать цены на жилую недвижимость на высоком уровне, по крайней мере, в ближайшей перспективе. http://glavred.info/