Предложение купить жилье в полтора — два раза дешевле средних цен может быть как раз тем случаем, когда застройщик собрался на ПМЖ с твоими деньгами.
Прежде, чем отдавать деньги, неплохо бы узнать, кому именно. Не факт, что хитрый дядька в каске — продавец жилья. Итак, продать квартиру, а вернее — право на квартиру в новостройке имеют право:
• генеральный инвестор строительства, соинвесторы;
• застройщик;
• субподрядчик;
• агентство недвижимости, у которого есть подтверждающий документ о том, что им либо выкуплены именно столько квадратных метров таких квартир согласно генплану, либо оно представляет интересы одной из вышеуказанных организаций.
О реальном, а не виртуальном существовании строительной компании, можно узнать в Интернете, для чего кроме сайта компании желательно посетить сайт Министерства строительства и регионального развития. Там обязательно найдешь (или уже не найдешь) номер лицензии строительной компании (этот документ любезно покажут в офисе самой компании, а его реквизиты должны быть размещены на сайте и указаны в договоре — см. ниже). Не лишнее отыскать на сайте Государственной комиссии по регулированию финансовых услуг разрешение на финансовую деятельность компании-продавца жилья.
В твоих же интересах робко поинтересоваться наличием правоустанавливающих документов:
• на продажу прав на квартиру в строящемся доме,
• разрешением на строительство дома именно по конкретному адресу,
• инвестиционным контрактом, подписанным между застройщиком и заказчиком (инвестором строительства).
Можно мягко попросить продемонстрировать план застройки участка, поэтажный план дома, план квартир. Все это на ознакомление предоставят в уважающей себя компании, а риелтеры из АН и вовсе обязаны уведомить о таких «мелочах». И важно помнить: на каком бы этапе строительства дома (заливка фундамента или же ведение внутренних работ перед сдачей) не довелось бы заключать сделку, продавец жестко потребует полностью оплатить покупаемые квадратные метры.
Помни: чем дешевле удалось найти квартиру, тем выше твои риски. Уровень цен сложился в силу многих обстоятельств, и колебания допустимы не более + / — 5%.
Предложение купить жилье в полтора — два раза дешевле средних цен может быть как раз тем случаем, когда застройщик собрался на ПМЖ с твоими деньгами.
Квартира (а не право претендовать на нее) станет твоей только после получения свидетельства о праве собственности. А пока приобретается право претендовать на квартиру в новостройке.
Вариантов договоров всего два. В первом случае ты становишься участником фонда финансирования строительства, подписав договор об участии в ФФС с банком или инвестиционной компанией. Во втором подписываешь договор бронирования квартиры и договор о выкупе лота облигаций, за которыми закрепляется количество квадратных метров забронированной квартиры. Инвестиционный договор долевого участия в строительстве уже три года «вне закона», но иногда еще при покупке квартир можно «нарваться» на такую мину замедленного действия.
Строго между нами: самому читать договор не только скучно, но и бессмысленно. Не пожалей скромного гонорара для юриста. Проверено: с ним договор легко превращается в занятное чтиво, не редко с элементами детективного жанра. Кроме того, хитрый застройщик может не сразу выложить все козыри и предложить подписать еще какие-то две-три белые бумажки в момент покупки.
Пока юрист будет играть на тонких нервных струнах строителей, уточняя смысл формулировок, ты можешь пройтись по главным болевым точкам договора. Должны быть указаны четко и ясно:
• все реквизиты компаний (застройщика и продавца), номера их лицензий;
• точный адрес строящегося дома;
• точное описание объекта строительства;
• точное описание объекта инвестирования (квартиры, паркоместа: площадь, этаж, планировка, порядковый номер согласно генплану), в каком состоянии вводится в эксплуатацию;
• сроки строительства и ввода дома в эксплуатацию;
• кто несет ответственность за выполнение и качество работ, кто устраняет недостатки;
• кто и чем отвечает за невыполнение строительных работ в обозначенные договором сроки;
• стоимость квадратного метра (желательно, чтобы она была фиксированной и не менялась в процессе договорных отношений);
• условия компенсации средств в случае, если площадь объекта согласно техпаспорту окажется меньше или больше указанной в договоре;
• кто и за какие средства оформляет документы о праве собственности на квартиру (часто на себя эту заботу берет застройщик, иногда стоимость услуги уже заложена в стоимость квадратного метра), в какие сроки.
Вот и незаметно пролетел день. Теперь можно приступать к расчетам. Ведь с момента полной оплаты квадратных метров покупаемой по договору квартиры ты приобретаешь право на получение указанной жилплощади и право на оформление ее в собственность, что становится возможным только после завершения всего инвестиционного цикла, то есть сдачи в эксплуатацию дома или всего жилищно-торгового комплекса. И при этом твоя правовая обязанность как покупателя — заплатить деньги.
Наталья Гамоля, ЛИЧНЫЙ СЧЕТ
