Україна

Как купить квартиру в строящемся доме и даже успеть в ней пожить

31 жовтня 2008, 14:42

Предложение купить жилье в полтора — два раза дешевле средних цен может быть как раз тем случаем, когда застройщик собрался на ПМЖ с твоими деньгами.

Если ты думаешь, что за деньги все покупается и продается, то глубоко ошибаешься. Еще остались ценности выше материальных благ. Например, новостройки. Можно купить хоть весь этаж в строящемся доме и не получить ни одной квартиры. Здесь покупатель — тщедушная немочь перед всесильным застройщиком. И если ты все еще собираешься отдать сотню-две тысяч долларов за это сомнительное удовольствие, тогда наши советы обязательно тебе пригодятся.

Прежде, чем отдавать деньги, неплохо бы узнать, кому именно. Не факт, что хитрый дядька в каске — продавец жилья. Итак, продать квартиру, а вернее — право на квартиру в новостройке имеют право:

• генеральный инвестор строительства, соинвесторы;

• застройщик;

• субподрядчик;

• агентство недвижимости, у которого есть подтверждающий документ о том, что им либо выкуплены именно столько квадратных метров таких квартир согласно генплану, либо оно представляет интересы одной из вышеуказанных организаций.

О реальном, а не виртуальном существовании строительной компании, можно узнать в Интернете, для чего кроме сайта компании желательно посетить сайт Министерства строительства и регионального развития. Там обязательно найдешь (или уже не найдешь) номер лицензии строительной компании (этот документ любезно покажут в офисе самой компании, а его реквизиты должны быть размещены на сайте и указаны в договоре — см. ниже). Не лишнее отыскать на сайте Государственной комиссии по регулированию финансовых услуг разрешение на финансовую деятельность компании-продавца жилья.

В твоих же интересах робко поинтересоваться наличием правоустанавливающих документов:

• на продажу прав на квартиру в строящемся доме,

• разрешением на строительство дома именно по конкретному адресу,

• инвестиционным контрактом, подписанным между застройщиком и заказчиком (инвестором строительства).

Можно мягко попросить продемонстрировать план застройки участка, поэтажный план дома, план квартир. Все это на ознакомление предоставят в уважающей себя компании, а риелтеры из АН и вовсе обязаны уведомить о таких «мелочах». И важно помнить: на каком бы этапе строительства дома (заливка фундамента или же ведение внутренних работ перед сдачей) не довелось бы заключать сделку, продавец жестко потребует полностью оплатить покупаемые квадратные метры.

Помни: чем дешевле удалось найти квартиру, тем выше твои риски. Уровень цен сложился в силу многих обстоятельств, и колебания допустимы не более + / — 5%.

Предложение купить жилье в полтора — два раза дешевле средних цен может быть как раз тем случаем, когда застройщик собрался на ПМЖ с твоими деньгами.

Квартира (а не право претендовать на нее) станет твоей только после получения свидетельства о праве собственности. А пока приобретается право претендовать на квартиру в новостройке.

Вариантов договоров всего два. В первом случае ты становишься участником фонда финансирования строительства, подписав договор об участии в ФФС с банком или инвестиционной компанией. Во втором подписываешь договор бронирования квартиры и договор о выкупе лота облигаций, за которыми закрепляется количество квадратных метров забронированной квартиры. Инвестиционный договор долевого участия в строительстве уже три года «вне закона», но иногда еще при покупке квартир можно «нарваться» на такую мину замедленного действия.

Строго между нами: самому читать договор не только скучно, но и бессмысленно. Не пожалей скромного гонорара для юриста. Проверено: с ним договор легко превращается в занятное чтиво, не редко с элементами детективного жанра. Кроме того, хитрый застройщик может не сразу выложить все козыри и предложить подписать еще какие-то две-три белые бумажки в момент покупки.

Пока юрист будет играть на тонких нервных струнах строителей, уточняя смысл формулировок, ты можешь пройтись по главным болевым точкам договора. Должны быть указаны четко и ясно:

• все реквизиты компаний (застройщика и продавца), номера их лицензий;

• точный адрес строящегося дома;

• точное описание объекта строительства;

• точное описание объекта инвестирования (квартиры, паркоместа: площадь, этаж, планировка, порядковый номер согласно генплану), в каком состоянии вводится в эксплуатацию;

• сроки строительства и ввода дома в эксплуатацию;

• кто несет ответственность за выполнение и качество работ, кто устраняет недостатки;

• кто и чем отвечает за невыполнение строительных работ в обозначенные договором сроки;

• стоимость квадратного метра (желательно, чтобы она была фиксированной и не менялась в процессе договорных отношений);

• условия компенсации средств в случае, если площадь объекта согласно техпаспорту окажется меньше или больше указанной в договоре;

кто и за какие средства оформляет документы о праве собственности на квартиру (часто на себя эту заботу берет застройщик, иногда стоимость услуги уже заложена в стоимость квадратного метра), в какие сроки.

Вот и незаметно пролетел день. Теперь можно приступать к расчетам. Ведь с момента полной оплаты квадратных метров покупаемой по договору квартиры ты приобретаешь право на получение указанной жилплощади и право на оформление ее в собственность, что становится возможным только после завершения всего инвестиционного цикла, то есть сдачи в эксплуатацию дома или всего жилищно-торгового комплекса. И при этом твоя правовая обязанность как покупателя — заплатить деньги.

 

Наталья Гамоля, ЛИЧНЫЙ СЧЕТ

Матеріали по темі