Одной из самых освоенных на сегодня сфер человеческой деятельности является рынок недвижимости. Ежедневно на нем проводятся десятки операций, связанных с покупкой, продажей, арендой помещений жилого, коммерческого и промышленного назначения. Основные сложности осуществления мероприятий неизменно связывают с определением цены объекта.
На самом деле, именно стоимость является основной характеристикой недвижимости любого типа. В отличие от товаров бытового назначения, технологического оборудования или транспортных средств, на конечную стоимость готовой строительной продукции непосредственное воздействие оказывают десятки факторов. Так, цена объекта корректируется в зависимости от:
• состояния здания на текущий момент времени;
• степени износа соответствующих инженерно-технических коммуникаций;
• планировки и площади помещения;
• наличия технических возможностей для прокладки новых коммуникаций;
• качество материалов, использованных при отделке поверхностей.
В настоящее время оценка недвижимости осуществляется силами квалифицированных экспертов, которые и проводят комплексное обследование здания. Требуемые мероприятия на практике выполняются тремя основными рыночными механизмами: сравнительным, затратным и доходным.
Основой первой методики является сопоставление между собой нескольких объектов со схожими характеристиками (площадью, планировкой, степенью износа), расположенных в пределах одного района. Таким образом проводится оценка квартиры, загородного дома и иного жилого имущества. Мнение экспертов, подготовивших отчет относительно рыночной цены здания, в обязательном порядке учитывается как продавцами, так и покупателями.
Затратные методики позволяют определить степень издержек строительных организаций на возведение строения и ввод его в эксплуатацию. Здесь речь ведется, скорее, не о рыночной цене, а о себестоимости готовой строительной продукции. Балансовая стоимость недвижимости, указанная в справке БТИ, вычисляется именно на основе затратного подхода.
Доходные методики применимы по отношению к объектам промышленного и коммерческого назначения. Так определяют стоимость складских комплексов, производственных цехов, автосервисов и т.д. Приглашенные эксперты изучают не только стоимость самого здания, но и ту материализированную степень полезности, которую получает новый владелец собственности, использующий ее по прямому назначению.
