Как пережить строительный кризис?

22 листопада 2008, 11:47
Девелоперы замораживают стройки, продают незаконченные объекты, но не снижают цены на недвижимость. Если квадратные метры и подешевеют, то незначительно и ненадолго... Российский миллиардер, владелец корпорации Mirax Group Сергей Полонский ведёт в интернете блог под красноречивым названием «История успеха». В нём бизнесмен даёт всем желающим советы, как заработать много денег. Но его последние посты оптимизмом не отличаются: девелопер рассказывает о том, что заморозил все свои проекты в России, находящиеся в стадии планирования, как минимум на год. Замороженным оказался и единственный украинский проект Mirax Group – Mirax Plaza в Киеве. «Там рынок вообще стоит», – объясняет свои действия миллиардер. Россияне уже успели возвести 11 этажей здания, которое должно было стать самым высоким в Украине. Правда, в украинском офисе компании отмечают, что полностью останавливать строительство не намерены. Строители переключатся на внутреннюю отделку помещений и остекление уже готовых этажей. «У нас продано только 10% башни «А» комплекса Mirax Plaza. Сейчас все застыли в ожидании дальнейшего развития событий и не торопятся вкладывать средства в недвижимость», – говорит Ольга Тимченко из пресс-службы Mirax Group (Украина). Тем, кто уже купил помещения в здании, компания предлагает забрать деньги либо ждать окончания строительства комплекса. Проблемы на экспорт Кризис в одночасье превратил в долгострои и многие другие незавершённые объекты. А некоторым грандиозным проектам теперь и вовсе не суждено свершиться. Например, DCH Александра Ярославского и HCM Андрея Заики отказались от планов строительства «Подол Бизнес Парка», объявив, что будут развивать менее крупные объекты отдельно друг от друга. Что дальше? Фокус поинтересовался у экспертов, чего следует опасаться украинской экономике Игорь Мазепа, гендиректор инвесткомпании Concorde Capital Кризис в США произошёл из-за того, что в один момент многие потеряли доступ к финансированию. В результате утраты компаниями «длинных денег» произошли банкротства, увольнения, и это, соответственно, привело к краху рынка недвижимости. Что касается Украины, то нам не следует бояться сценария США. Всё же не так много денег у нас хранится в ипотечных облигациях. Да и рынки сильно отличаются. Поэтому такого громкого обвала цен, которое произошло в Америке, нам бояться нечего. Тем не менее я ожидаю, что цены на недвижимость упадут: примерно до 30% – на готовую недвижимость и в разы – на проекты. Это произойдёт прежде всего потому, что многие девелоперы вынуждены будут приостановить реализацию своих проектов. Ведь многие из них строят на заёмные деньги. А так как «длинные деньги» брали в основном за границей, сейчас эти средства будут возвращаться на родину или совсем перестанут поступать в строительство. Александр Дубилет, председатель правления ПриватБанка Украинские банки вряд ли почувствуют на себе влияние мирового банковского кризиса. Они не так зависят от тенденций мирового рынка, как европейские или российские банки, поскольку объёмы заимствования банковской сферы за рубежом составляют незначительную сумму. Например, для ПриватБанка это 9,5%. Я не думаю, что украинским властям нужно принимать экстренные меры для поддержания финансового рынка. Банковская система имеет достаточную ликвидность. Можно только гордиться, что уже третий по счёту мировой кризис украинские банки встречают с избыточной ликвидностью и клиентами, которые им доверяют. Что касается возможных сокращений персонала – думаю, хороший банкир вряд ли останется без работы. А если серьёзно, на улице в первую очередь окажется менеджмент инвестиционных подразделений, которые занимались производными ценными бумагами. А банкиры, имеющие дело с реальным сектором экономики и обслуживанием населения, без работы не останутся. Наоборот – розничные банки показывают хорошие результаты по прибыльности. Например, хорошо чувствуют себя банки Италии, Германии и ряда других стран, не вкладывавшие деньги в американскую ипотеку. Роман Дэнис, национальный менеджер GRAWE Group (Австрия) в Украине Есть предпосылки полагать, что мир стоит перед затяжным тяжёлым кризисом. Сегодня мы имеем дело в первую очередь с кризисом доверия. Банки не доверяют друг другу – как в США, так и в Европе. Деньги стали очень дорогими и доступными не всем. Экономическая депрессия затронула и рынок страхования. Так как часть рисковых полисов привязана к кредитам, то с кризисом в этой сфере снизился и рост на страховом рынке. Западные инвесторы, которые уже присутствуют в Украине, могут поубавить пыл в финансировании, а те, кому страховой рынок был потенциально интересен, займут выжидательную позицию. Украинский финансовый сектор замедлит свой рост. Хотя, если не произойдёт резкого усиления кризиса в мире, то существующим рабочим местам в этой сфере вряд ли что-то серьёзно угрожает. Что касается того, какая валюта будет самой надёжной в нынешних условиях, единственно правильным ответом на него будет «не знаю». Ведь рынок валюты, как и рынок акций, в большей степени основан на психологии, чем на фундаментальных показателях. Это тревожный сигнал. Нынешняя мировая нестабильность началась именно с кризиса рынка недвижимости в США. Банки предоставляли ипотечные кредиты бесперспективным заёмщикам на неоправданно лояльных условиях. Спрос на недвижимость рос невероятными темпами, а цены в этом секторе поднимались со скоростью 15–20% в год. Население в поисках лёгкой прибыли брало ипотечные кредиты в надежде не просто улучшить жилищные условия, а обогатиться на приобретённой недвижимости, продав её втридорога. Но американцы явно переоценили свои возможности: по стране прокатилась волна личных банкротств, за которыми последовали банкротства крупных инвест банков и компаний, державших средства в ипотечных облигациях. И хотя украинский рынок недвижимости некорректно сравнивать с американским, многие отечественные проблемы вполне сопоставимы с заокеанскими. Оптимисты Не все строители согласны с тем, что украинскому рынку недвижимости грозит кризис. В их числе и Алексей Говорун, заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании ТММ. «Нынешнее состояние рынка – это определённая фаза в цикле его развития, за которой неизменно последует этап подъёма», – убеждён он. А президент корпорации «Познякижилстрой» Артур Мхитарян вообще считает истерию вокруг рынка искусственной. «Уже почти год строительный рынок живёт в атмосфере слухов и домыслов о падении цен и крахе», – говорит он. По его словам, именно эти слухи и являются самым опасным фактором, который может повилять на рынок недвижимости. «Они могут отпугнуть инвесторов, доверие которых завоёвывалось годами», – возмущается Артур Мхитарян. Он уверяет, что его компания не замечает никакого кризиса, а потому не намерена вносить в свою работу каких-либо корректировок, которые могли бы привести к сокращению или невыполнению обязательств перед инвесторами. «Работа на объектах идёт, до конца текущего года мы сдаём в эксплуатацию четыре дома, также в этом году начаты ещё три масштабных проекта», – перечисляет президент компании её достижения. Но таким радужным прогнозам верят далеко не все. Например, Виктор Пилипишин, глава Шевченковской райадминистрации Киева, уверен, что строительный рынок столицы стоит на пороге серьёзных неприятностей. «Слишком долго наш строительный рынок развивался в стремительном темпе, – отмечает он. – В итоге строители надели розовые очки и не желают замечать, что ситуация меняется к худшему». Строительная зима Пессимизм чиновника разделяют и застройщики. Так, член совета директоров компании «ХХI век» Андрей Миргородский считает, что мировой экономический кризис сильно отразится на отечественном рынке недвижимости. «Мы строим за кредитные деньги», – напоминает он. По его словам, большинство иностранных кредиторов сейчас отзывают средства. «Возможно, стагнация не будет долгой. Может, уже через полгода всё вновь пойдёт в гору», – с надеждой говорит г-н Миргородский. За год стоимость одной акции его компании на Лондонской бирже снизилась с 14 до 3 фунтов стерлингов за акцию. Но председатель совета директоров компании «ХХI век» Лев Парцхаладзе не драматизирует ситуацию. «Крупные долгосрочные инвесторы всё ещё с нами, верят в компанию и не намерены реагировать на временные колебания», – заверил он Фокус. Андрей Миргородский убеждён, что выкрутиться удастся и другим крупным компаниям, а вот коллеги помельче могут серьёзно сократить штат или обанкротиться. Трансформация рынка недвижимости происходит уже сейчас: одни компании пытаются продать свои объекты более крупным игрокам и вообще уйти с рынка, другие просто корректируют свои стратегии развития, отказываясь от одних проектов в пользу других. По мнению руководителя департамента маркетинга управляющей компании «Тико-Констракшен» Надежды Леонец, в обоих случаях можно говорить о временном замораживании как строящихся объектов, так и находящейся на стадии разработки документации. «Вероятнее всего, пока кризис не достигнет пика, мы услышим о новых поглощениях, продажах и незавершённом строительстве», – прогнозирует она. Замороженные метры В условиях дефицита денег некоторые эксперты ожидают снижения цен на недвижимость. Например, высказывается предположение, что до конца года квадратные метры подешевеют на 10–20%. Но сами девелоперы утверждают, что ничего подобного не произойдёт. «В условиях кризиса застройщики могут пойти на кратковременное снижение цен, но с учётом неудовлетворённого спроса рынок со временем наверстает упущенное», – говорит Надежда Леонец. По мнению экспертов, отложенный спрос, который на сегодня только в Киеве достигает 7 млн. кв. м, никуда не денется: людям всё равно нужно будет улучшать жилищные условия. «На первичном рынке возможно снижение цены в пределах не более 10%. Причём максимально снизятся цены на тех объектах, строительство которых находится на начальной стадии, а также при плохих гарантиях со стороны застройщика», – считает Надежда Лонец. Да и офисных помещений, торговых и складских площадей в Украине по-прежнему недостаточно. А ввод новых из-за кризиса отложится как минимум на два года. Это значит, что арендные ставки после преодоления застройщиками финансовых проблем продолжат свой плавный рост на 15–20% в год. Но основная угроза для рядового покупателя кроется, по словам строителей, не в цене квадратных метров, а в том, что этих самых метров будет строиться гораздо меньше. До недавнего времени жилищный сектор демонстрировал медленный, но уверенный рост. А поскольку сейчас ситуация кардинально изменилась, небольшой откат цен на жильё обернётся к 2010 году новым витком подорожания. www.zhitomir.info http://agent.ua
Матеріали по темі