Україна

Почти 90% столичной земли продается по полулегальным схемам

7 листопада 2007, 08:38

Почти 90% столичной земли продается с применением полулегальных схем.

Бурная деятельность Киеврады по раздаче участков разогрела столичный рынок земли. Как сообщала «ДС», в этом году горсовет сдал в аренду различным компаниям сотни наделов под строительство коммерческой недвижимости. Часть этой земли уже попала на рынок, а на подходе еще более масштабное пополнение. Только в октябре было роздано около 2,7 тыс. га. По мнению экспертов, не менее трети этих площадей в ближайшем будущем поступит на вторичный рынок и увеличит предложение в два-три раза. Насыщение рынка новыми участками должно привести к снижению цен, поднявшихся до заоблачных высот.

 

Миллион для родственников мэра? По данным столичных агентств недвижимости, особенностью киевского рынка крупных наделов можно считать наличие большого предложения так называемой арендной земли. Продажа компаний, на которые оформлена аренда участков (новому собственнику переходят и права аренды), составляет 90% всех сделок по реализации площадей, пригодных под строительство многоквартирных домов, офисных и торговых центров. «Фактически в городе приобретается не земля, а компания, на которую оформлен договор аренды», — подтверждает руководитель отдела маркетинга и продаж компании «Укрторг» Ярослав Цуканов. Другими словами, инвесторы за свои миллионы покупают лишь право арендовать тот или иной надел и строить на нем, что не исключает затрат на оплату аренды этой земли, а в дальнейшем, возможно, и на реальную ее покупку. Участки, находящиеся у продавцов в собственности, составляют не более 10% от всего предложения. Такая структура рынка диктует и особенности реализации недвижимости, из-за которых потенциальному покупателю сложно представить весь объем предложения. По словам генерального директора компании «Траектория» Сергея Клименко, большая часть такой земли предлагается по особым схемам. «Инвесторы, желающие приобрести надел, могут выбирать из нескольких сотен гектаров, но только 20–30% из них можно найти в базах агентств недвижимости. Большинство же предлагается через особых посредников», — говорит он.

 

Тем не менее, по признанию маклеров, все остальные способы получения столичной земли не пользуются спросом среди рядовых инвесторов. Например, так и не стало популярным участие в проводимых киевской властью аукционах — с начала 2007 г. городу удалось реализовать на конкурсных условиях всего три участка, а еще семь так и остались непроданными. По мнению специалистов, главная причина этого — несоответствие целевого назначения земли, выставляемой на торги, ее месторасположению.

 

В то же время получение наделов напрямую через решение Киеврады, по словам экспертов, для большинства инвесторов неприемлемо из-за слишком высокого риска. Маклеры говорят, что приобрести их можно, воспользовавшись услугами лиц, близких к руководству города, что якобы оценивается в сумму от $300 тыс. до $1 млн в зависимости от размера и местонахождения земли. «Получение участка через решение горсовета является наиболее дешевым способом, но и самым непрозрачным и рискованным. Посредники, предлагающие компаниям такие услуги, зачастую не гарантируют конечного результата. Кроме того, процесс выделения земли все равно потребует немалых официальных платежей», — сообщил «ДС» риэлтор, пожелавший остаться неназванным.

 

Иностранцы подогрели рынок По информации генерального директора компании «Країна Буд» Игоря Артеменко, участки, на которые оформлено право аренды, в этом году подорожали в среднем на 30%, тогда как находящиеся в частной собственности — на 100%. «Такой стремительный рост цен связан с активным приходом иностранцев, готовых хорошо платить, но только за землю с оформленным госактом на право собственности», — говорит он.

 

Из-за дефицита она может стоить $400 тыс. за сотку, хотя еще в начале года верхней планкой было $200 тыс. Например, владельцы семи соток по улице Артема просят за них $2,7 млн ($385 тыс. за сотку).

 

Арендная земля на порядок дешевле — $30–60 тыс. за сотку ($3–6 млн/га), хотя в отдельных случаях ее цена может доходить до $100 тыс. ($10 млн/га). По словам Игоря Артеменко, минимальный надел, пригодный для строительства жилого дома (30–38 соток), оценивается в $900 тыс.–1,1 млн. Участок, на котором можно возвести крупный торговый центр (как минимум 5 га), обойдется инвестору от $20–30 млн, а для его выкупа необходимы еще $6 млн.

 

Как сказал Сергей Клименко, высокие цены не останавливают инвесторов, стремящихся обзавестись беспроблемным наделом. «Главное требование бизнесменов — стоимость аренды земли не должна превышать 10% от рыночной цены того, что можно на ней построить», — отмечает он. Если на участке можно разместить офисный центр на 100 тыс. кв. м (продажа принесет не менее $210 млн), то он не должен стоить больше $21 млн, а если продается с уже готовой проектной документацией и разрешением на строительство, то цена обычно составляет 20–30% конечной рыночной стоимости потенциальной новостройки.

 

Дешевле можно приобрести лишь проблемные участки: расположенные во дворах, жильцы которых выступят против строительных работ; на месте гаражей, снести которые будет проблематично; со сложной геологией и рельефом. Например, сейчас предлагается утвержденный градсоветом проект по улице Кировоградской. Там планируется сооружение 98 тыс. кв. м жилых, офисных и торговых помещений, за которые девелопер может в итоге выручить не менее $140 млн. Однако стоимость проекта составляет $8,5 млн, поскольку площадка крайне сложна с инженерной точки зрения и требует солидных дополнительных вложений. В то же время не имеющий подобных ограничений и также утвержденный градсоветом проект жилой высотки в районе станции метро «Шулявская» продается за $5,5 млн, хотя, по оценкам девелоперов, он позволит застройщику получить лишь $25 млн.

 

Маклеры в предвкушении По словам риэлторов, сегодня спрос значительно превышает предложение. Особый интерес инвесторы проявляют к правобережным и левобережным массивам, а в центральной части города — Печерскому району. По мнению Игоря Артеменко, главными покупателями на рынке выступают как иностранцы, так и украинские компании. Из отечественных покупателей активно ищут площадки крупные торговые предприятия, стремящие расширить свою сеть, девелоперы, занимающиеся возведением офисных центров, бизнес-парков и логистических комплексов, а также строители жилья.

 

Повышенным спросом пользуются «форматные» участки : 30, 50 соток и 1 га — для сооружения жилых домов и комплексов, 2–4 га — для строительства нескольких жилых комплексов, 1, 5 и 10 га — под торговые, торгово-развлекательные, офисные комплексы и гостиницы. «На рынке задерживается только неликвид или предложение по завышенным ценам», — рассказывает г-н Артеменко. Ситуация осложняется тем, что многие инвесторы приобретают землю на будущее, а в ближайшее время ничего строить на ней не планируют.

 

По оценке девелоперов, сейчас рынок находится в ожидании нового предложения, ведь за последний год столичная власть выделила несколько тысяч гектаров. Только на одном сессионном заседании 1 октября Киеврада раздала наделы общей площадью порядка 2,7 тыс. га, часть из которых уже попала на рынок и была реализована.

 

Специалисты прогнозируют, что в ближайшем будущем на рынок будут выброшены еще от 500 до 1 тыс. га, что удвоит или даже утроит имеющееся предложение. Большинство экспертов сходятся во мнении, что это приведет к остановке роста цен. Однако в дальнейшем земля продолжит дорожать. Генеральный директор АН «Альянс Брок» Андрей Сокур считает, что в течение следующего года участки под крупное строительство подорожают еще на 20–25%.

 

 

 Деловая столица

http://land-ukraine.com

 

Матеріали по темі